The Hitchhiker's Guide to Dutch Mortgages

Banken moeten zich houden aan leennormen die elk jaar wettelijk worden vastgesteld, op basis van de tabellen van het Nibud: hoeveel je kunt lenen hangt vooral af van je bruto inkomen en de rente. Met een hypotheek van 30 jaar tegen ongeveer 3,6 % rente in 2026 kan een alleenstaande koper meestal zo'n 4,5 tot 5 keer zijn bruto jaarinkomen lenen. Andere leningen en een DUO-studieschuld verlagen dat; een goed energielabel geeft iets extra, en met een partner tellen beide inkomens mee. De eenvoudige check op deze site rekent jouw bedrag in ongeveer 4 minuten uit, zonder account.

Elke regel in deze calculator is terug te voeren op een officiële bron, en de hele rekenkern is in juli 2026 regel voor regel gecontroleerd tegen die bronnen — inclusief het zelf narekenen van de aflossingen, de leennormtabel en de belastingformules, tot op de cent. Waar het model vereenvoudigt, staat dat in de uitleg bij dat getal. Dit is waar het op draait:

Deze site wordt alleen door gebruikers gefinancierd, via donaties. De calculator en beide vragenlijsten zijn gratis. Geen sponsor, geen affiliatelinks, geen verkoop van gegevens, geen tracking — niemand betaalt ons om een antwoord mooier te laten lijken dan het is.

Voor professionals: hypotheekadviseurs, relocation-diensten en makelaars kunnen deze rekenkern in licentie nemen (white-label, met hun eigen huisstijl, dezelfde gecontroleerde regels) voor hun eigen site — neem contact op.

Hij laat zien hoeveel je kunt lenen en welke looptijden (10, 15, 20 of 30 jaar) voor jou werken, alleen of met een partner. Per looptijd zie je de echte maandlast, de totale rente over de looptijd, de totale kosten na hypotheekrenteaftrek en of een bank je zoveel zou lenen. Pas de koopsom aan, je salaris of je leeftijd, verhuur een kamer of neem er een Starterslening bij — elk getal verandert direct, zodat je precies ziet welke invoer welke uitkomst verschuift. Gemaakt omdat ik hem zelf nodig had.

Elke invoer begint met een standaardwaarde tot je die verandert (of de vragenlijst hem invult). De belangrijkste:

• Dienstverband: vast contract — geen korting op je inkomen. Ben je zzp'er, heb je een tijdelijk contract of ben je net in vaste dienst, kies dan je soort contract bij Jouw financiën en verlaag je inkomen zelf (banken rekenen daar met 10–20 % minder).
• Loonstijging: 0 % per jaar (reëel) — je salaris blijft in reële termen gelijk. Een hogere groei verhoogt de renteaftrek over de jaren een beetje.
• Andere schulden (BKR, lease, creditcards, familieleningen): geen. Voeg ze toe bij Jouw financiën — ze verlagen het maximum van de bank.
• Energielabel: C — geeft €5k extra leenruimte (leennormen 2026: A/B €10k, A+/A++ €20k, tot €40k voor A++++ met een energieprestatiegarantie van 10 jaar; E/F/G niets).
• VvE / servicekosten: €0 per maand — gaat uit van een huis, geen appartement. Appartementen kosten meestal €80–€220 per maand bovenop de hypotheek.
• Jaarlijks onderhoud: 1 % van de koopsom per jaar — zit in de maandlast bovenaan (€192 per maand bij het standaardhuis van €230k; €250 per maand bij €300k).
• Overige kosten koper (zonder overdrachtsbelasting): €6.000 — notaris, taxatie, hypotheekadviseur, bouwkundige keuring, Kadaster. In werkelijkheid €3.500–€7.500.
• Hypotheekrentes (NHG-standaard april 2026): 10 jaar 3,60 % · 15 jaar 3,67 % · 20 jaar 3,74 % · 30 jaar 3,89 %. Echte offertes kunnen ±0,3 % afwijken — zoek de jouwe op bij geld.nl of berekenhet.nl.
• Soort hypotheek: annuïteit. Kies lineair bij Hypotheekrentes voor minder rente in totaal (≈15 % minder over 30 jaar bij de rentes van 2026) en sneller aflossen, maar een ~30 % hogere eerste maandlast.
• Kamerverhuur: uit. Tot €6.633 per jaar (2026) is belastingvrij; dit erbij nemen kan een krappe uitkomst haalbaar maken.
• Starterslening (gemeentelijke starterslening via SVn): uit. Bestaat niet in Wageningen, maar wel in veel andere gemeenten — zet hem aan bij Starterslening.
• Bouwdepot (verbouwing meefinancieren in de hypotheek): uit.
• Extra aflossen: uit. Extra aflossen in de eerste jaren scheelt flink in de totale rente.
• Verhuurplan (de hele woning vanaf dag 1 verhuren): uit. Doe je dat wel, dan stijgt de OVB van 2 % naar 8 % — zet het aan bij Kamerverhuur om het effect te zien.
• Startdatum (notarisdatum): vandaag + 6 maanden. Niet alleen cosmetisch: hij bepaalt de labels in de grafiek én welk jaar met zijn regels geldt — je leeftijd bij de overdracht (startersvrijstelling, leeftijdsgrenzen van de Starterslening), de prijsgrens van de startersvrijstelling (€555k in 2026, €615k in 2027), de afbouw van de Wet Hillen, het percentage van de 30 %-regeling en de verwachte grens voor kamerverhuur. In te stellen in de volledige check.

De meeste hiervan zijn voorzichtig gekozen (alle kosten koper, onderhoud meegerekend, geen kamerverhuur, geen extra aflossing) — de bonus voor label C is de enige standaardwaarde die leenruimte toevoegt. Zegt het oordeel "haalbaar" met de standaardwaarden, dan valt het in het echt meestal minstens zo goed uit. Zegt het "krap", pas dan de invoer aan om te zien wat het verschil maakt.

Een handvol echte Nederlandse kosten en voordelen zit nog niet in het model — meestal klein, maar goed om te weten:

• Renteaftrek in jaar 1 over advies- en taxatiekosten. Je mag het financieringsdeel van je kosten koper (hypotheekadviseur, taxatie, notariskosten voor de hypotheekakte, bankgarantie, NHG-premie) in jaar 1 aftrekken, tegen je aftrektarief. Het deel voor de NHG-premie zit WEL in het model (een eigen rij onder het totale voordeel van de renteaftrek); de rest zit in het bedrag 'overige kosten koper' en niet — meestal nog eens ~€500–€1.200, eenmalig, het jaar na de overdracht. Tel het in gedachten op als meevaller in jaar 1.
• Box 3-belasting over je overgebleven spaargeld. Na de overdracht wordt spaargeld boven het heffingsvrij vermogen (€59.357 alleen / €118.714 voor fiscale partners, 2026) belast tegen het forfaitaire rendement van box 3 × 36 %. Voor een alleenstaande die na de aankoop €100k in een indexfonds houdt, is dat ~€880 per jaar ((€100k − €59.357) × 6 % × 36 %). Het model houdt je saldo na de aankoop niet bij, dus deze last zit er niet in.
• Bijleenregeling (verkopen en opnieuw kopen). Heb je een eerdere eigen woning met overwaarde verkocht en binnen 3 jaar opnieuw gekocht zonder die overwaarde in de nieuwe woning te stoppen, dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar. Geldt niet voor starters; telt pas bij een tweede aankoop.
• De kleine lettertjes van de Starterslening. Het model rekent de Starterslening als één annuïteit van 30 jaar. In werkelijkheid splitst SVn hem na jaar 3 in een Starterslening + Combinatielening, en de rente over de Combinatielening is NIET aftrekbaar — de renteaftrek in het model is over de looptijd van een Starterslening van €30k ongeveer €400 te gunstig. De hertoetsmomenten van SVn (inkomenstoetsen in jaar 3/6/10/15 die de aflossingsvrije periode kunnen verlengen) zitten er ook niet in — de betalingen beginnen volgens schema in jaar 4.
• Plafonds van subsidiebudgetten. De woonhuissubsidie van de RCE (38 % voor rijksmonumenten) is met het volle percentage meegenomen — in drukke jaren kan het landelijke budget opraken of naar rato worden verdeeld, en de uitbetaling komt ~6–18 maanden na de werkzaamheden, niet aan het einde van het depot.

Wat WEL in het model zit en wat je zelf kunt instellen: ORV (overlijdensrisicoverzekering), kosten aankoopmakelaar, tolk bij de notaris, erfpachtcanon, woon- en waterschapslasten, en energie + verzekering + reparaties, allemaal geïndexeerd met de inflatie van de eigenaarskosten.

Ja — en volledig anoniem. Geen account, geen e-mail, geen offerteaanvraag. Geen cookies, geen advertentiescripts, geen fingerprinting, geen tracking per gebruiker. Alles wat je in de calculator invult blijft in je browser en wordt nergens heen gestuurd. Het enige wat de site bijhoudt zijn anonieme totalen (hoeveel paginaweergaven per dag, hoeveel mensen op de knop voor koffie / PDF / contact klikten) — geen IP-adressen bij gebeurtenissen, geen tracking van individuele bezoeken, geen manier om een bezoek aan een persoon te koppelen. Alleen gebruikt om te zien of de tool bezoekers trekt. Heeft hij je tijd bespaard? In de bovenbalk staat een knop "Trakteer me op koffie".

Elke looptijd — 10, 15, 20 en 30 jaar — voor jou alleen of, als je een partner toevoegt, ook voor jullie samen. Bij elke looptijd kun je kamerverhuur optellen. De samenvatting en de volledige uitsplitsing tonen voor elke looptijd die werkt de maandlast, de totale rente, de totale kosten en of een bank je dat zou lenen.

Ja. Hij rekent met de hypotheekrenteaftrek (maximaal 37,56 %), het eigenwoningforfait, de startersvrijstelling (geen overdrachtsbelasting voor starters onder de 35 bij een koopsom tot €555k in 2026, tot €615k in 2027), de gewone 2 % overdrachtsbelasting daarboven, het tarief van 8 % voor beleggers (2026; was 10,4 % vóór 2026) over het verhuurde deel als je koopt om te verhuren of met een zittende huurder (zonder startersvrijstelling op dat deel — ook niet onder de 35), de splitsing tussen box 1 en box 3 die daarbij hoort, en de kamerverhuurvrijstelling van €6.633 voor het gewone verhuren van een kamer.

Zet bij Kamerverhuur de schakelaar "Rental intent at purchase" (verhuurplan bij aankoop) aan. De calculator verdeelt de woning dan naar vloeroppervlak: het verhuurde deel valt vanaf dag 1 in box 3 (8 % OVB bij aankoop vanaf 2026 — was 10,4 % — zonder startersvrijstelling op dat deel), en alleen het deel waar je zelf woont krijgt renteaftrek over zijn aandeel van de hypotheekrente. De kamerverhuurvrijstelling van €6.633 geldt dan NIET — die is alleen voor het verhuren van een kamer in je eigen woning. Let op: de standaardvoorwaarden van de meeste banken verbieden het verhuren van kamers of de woning zonder voorafgaande toestemming — vraag het je eigen geldverstrekker voordat je hierop rekent.

Ja. De kolommen voor stellen gaan ervan uit dat jullie voor de Belastingdienst fiscale partners zijn — dat ben je als je getrouwd bent, een geregistreerd partnerschap of samenlevingscontract hebt, of samen een huis koopt en allebei op dat adres staat ingeschreven (de gezamenlijke aankoop maakt jullie vanaf dat moment fiscale partners). Zijn jullie samen maar geen fiscale partners, dan zijn twee getallen hier te rooskleurig: het heffingsvrij vermogen in box 3 geldt per persoon in plaats van samen (€59.357 ieder in plaats van €118.714 gedeeld), en de renteaftrek kan niet vrij naar de hoogste verdiener worden geschoven — ieder trekt zijn eigen aandeel af tegen zijn eigen tarief. Voor de meeste stellen die allebei op de akte staan maakt dit niet uit; is jullie situatie ongewoon, vraag dan een belastingadviseur.

De Nationale Hypotheek Garantie is een landelijke garantie die je rente verlaagt (~0,5–0,6 procentpunt) in ruil voor een eenmalige premie (0,4 % van de lening in 2026). Je krijgt hem als de koopsom op of onder de NHG-grens ligt (€470k in 2026). De calculator kiest zelf de rente met of zonder NHG op basis van je invoer.

Allebei. Annuïtair (vaste maandlast, de verhouding tussen aflossing en rente verschuift in de loop van de tijd) is de standaard — het meest gekozen product voor starters, omdat de hogere rente in de eerste jaren meer renteaftrek oplevert. Lineair (vaste aflossing, dalende maandlast — duidelijk minder rente in totaal, maar een hogere maandlast in het eerste jaar) zit er ook volledig in: wissel "Mortgage type" bij Hypotheekrentes.

De standaardrentes zijn de marktrentes met en zonder NHG van april 2026 (10/15/20/30 jaar vast). Je kunt elke rente zelf aanpassen bij Hypotheekrentes — banken verschillen, en jouw aanbod zal afwijken. Zie de standaardwaarden als beginpunt, niet als offerte.

Nee. Dit is een rekenhulp om situaties te vergelijken met eerlijke rekensommen, geen advies. Neem voor een bindende hypotheekbeslissing contact op met een erkende hypotheekadviseur. De calculator is open over zijn aannames en bronnen, zodat je elk getal zelf kunt controleren.

Wat je in de calculator invult verlaat je browser nooit. De site houdt wel anonieme totalen bij (paginaweergaven per dag, totaal aantal klikken per knop) zodat ik weet of iemand de tool gebruikt — geen IP-adressen bij gebeurtenissen, geen cookies, geen tracking van individuele bezoekers. Sluit je het tabblad, dan is wat je invulde ook weg.

Ja — dat heet een vriendenhypotheek (Triodos / Frits Hypotheken bieden die aan via de Consumentenbond). Daarvoor moeten 3 of meer kopers samen gaan wonen voor minstens 3–5 jaar, en elke koper is hoofdelijk aansprakelijk voor de hele lening. Deze calculator rekent met kopers alleen en stellen; kopen met vrienden zit er nog niet in.

De calculator op www.iwantathuis.nl is gratis voor persoonlijk gebruik — laad hem zo vaak je wilt, deel de link met wie je wilt, maak screenshots voor je hypotheekadviseur. Dat is allemaal welkom. Wat niet welkom is: de formules, de rekenlogica, de teksten of de broncode publiceren als je eigen werk (of als de "hypotheekcalculator" van iemand anders), hem inbouwen in een commercieel product, of een aangepaste afgeleide versie draaien zonder toestemming. De code is © 2026 Michele Butturini, alle rechten voorbehouden. Het bouwen van een calculator als deze kostte veel tijd. Wil je er iets van commercieel gebruiken of als basis voor je eigen werk, mail dan eerst naar mic.butturini@gmail.com.